山東居高律師事務(wù)所
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裁判要旨
雖然對被征收房屋的補償應(yīng)當(dāng)按照法定登記性質(zhì)予以補償，但對于因歷史等原因未辦理房屋登記的，被告應(yīng)予調(diào)查被征收房屋的實際用途，對于實際功能為經(jīng)營性用房的房屋，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實際用途，結(jié)合其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限等實際情況給予適當(dāng)補償。
因此，被告未考慮涉案房屋的實際用途為經(jīng)營性用房，其依照完全按照普通住宅予以評估的評估報告予以補償，有失公平，不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定。
裁判要旨
山東省臨沂市中級人民法院
行政判決書
(2021)魯13行初197號
原告孫某，住山東省臨沂市平邑縣。
委托代理人李艷龍，山東居高律師事務(wù)所律師。
被告平邑縣人民政府，住所地平邑縣明德路中段。
法定代表人陳士賢，縣長。
出庭負(fù)責(zé)人華營，副縣級領(lǐng)導(dǎo)干部。
原告孫某訴被告平邑縣人民政府征收補償決定一案，于2021年10月9日向本院提起行政訴訟。本院于2021年11月1日立案后向被告送達了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2021年11月23日公開開庭審理了本案。原告孫某及其委托代理人李艷龍，被告平邑縣人民政府出庭負(fù)責(zé)人華營、委托代理人廉勇、馮繼鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
訴訟請求
原告孫某訴稱，
1、請求法院依法判決撤銷被告作出的平房征補決字[2021]10號平邑縣人民政府房屋征收補償決定書；
2、訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：原告在平邑縣宗圣路路東擁有合法房屋一處，被告于2021年4月30日作出平房征補決字[2021]10號平邑縣人民政府房屋征收補償決定書，原告認(rèn)為該征收補償決定違反法律規(guī)定，理應(yīng)撤銷。
事實理由
1、涉案評估機構(gòu)選定程序違法。
根據(jù)《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十八條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出后，將房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定方式等相關(guān)事項在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的權(quán)利。被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的期限為十日。超過半數(shù)的被征收人共同簽字認(rèn)可的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，視為共同協(xié)商選定。而涉案評估機構(gòu)并非被征收人協(xié)商選定；
2、涉案房屋征收補償決定所給予的補償遠低于周邊類似房地產(chǎn)市場價值。
根據(jù)《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。綜上被告作出的涉案房屋征收補償決定書違反法律規(guī)定，理應(yīng)撤銷。
法庭審查
經(jīng)審理查明，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，面積75.2平方米，位于平邑縣浚河小區(qū)沿街，辦理了平國用(2000)字第369號國有土地使用證，孫某建三層沿街商鋪一套，面積共計225.6平方米，未辦理房屋所有權(quán)登記。原告房屋包括在平邑縣人民政府作出的平政房征決字[2019]1號《房屋征收決定》范圍內(nèi)，附件《平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造國有土地上房屋征收與補償方案》已經(jīng)臨沂市中級人民法院作出的(2020)魯13行初66號行政判決書和山東省高級人民法院作出的(2020)魯行終734號行政判決書確認(rèn)合法有效。
庭審中，經(jīng)本院向原、被告釋明，由于原告房屋位于蒙陽片區(qū)，與臨沂市中級人民法院作出的(2020)魯13行初413號行政判決、山東省高級人民法院作出的(2021)魯行終1172號行政判決選定評估機構(gòu)的程序相同，本院對選定評估機構(gòu)的合法性證據(jù)不再調(diào)查質(zhì)證，確認(rèn)臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司是涉案征收片區(qū)被征收人通過法定程序選出的房屋評估機構(gòu)。
2020年4月8日，臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司按照原告房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價格進行了評估，作出臨邦泰房評字(2020)第0417-DY625號評估報告，評估價值為638563.5元，評估時點為2019年10月15日。原告不服，申請復(fù)核，臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司于2020年8月22日作出復(fù)核報告，復(fù)核評估的標(biāo)準(zhǔn)、時點同上，復(fù)核結(jié)果為639150.1元。原告不服，向臨沂市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，2021年3月20日，專家委員會作出鑒定意見：維持原評估報告。原告對評估報告中確認(rèn)的房屋面積、物品等均無異議，但認(rèn)為其房屋屬于商鋪，應(yīng)當(dāng)按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評估補償，每平方米不能低于18000元，雙方未達成安置補償協(xié)議。2021年4月30日，被告依據(jù)臨邦泰房評字(2020)第0417-DY625號《房地產(chǎn)估價報告》（復(fù)核），作出平房征補決【2021】10號房屋征收補償決定書送達給原告。
庭審中，被告認(rèn)可對原告的房屋是按照一般住宅予以評估補償，主要原因是原告未辦理產(chǎn)權(quán)證。對與原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，均按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評估補償。對原告要求按商鋪補償?shù)恼埱?，法庭?jīng)征詢被告意見，被告同意按照商鋪予以評估補償。2021年11月25日，被告房屋征收部門委托臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司對孫某案涉房屋進行復(fù)核評估。2021年12月2日，臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司出具復(fù)核情況說明：“根據(jù)平邑縣興水河沿岸片區(qū)征收改造指揮部工作安排，我公司估價師于2021年11月25日對浚河小區(qū)沿街，孫某，房屋編號1-031進行現(xiàn)場勘查，清點明細如下：1、一直未提供房屋規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，房產(chǎn)證。根據(jù)法官釋明：房屋要求按照商業(yè)用房進行評估?，F(xiàn)已按照商業(yè)用房進行評估。2、大理石地面經(jīng)復(fù)核為8*1.5=12平方米。3、有線電視、動力電未提供有效證明。4、廁所屬于室內(nèi)廁所，在房屋結(jié)構(gòu)內(nèi)，房屋已評估。5、監(jiān)控經(jīng)復(fù)核增加3個。數(shù)據(jù)詳見評估復(fù)核(2021年11月25日)報告”。同時，臨沂邦泰房地產(chǎn)評估有限公司作出邦泰房評字(2021)第0417-DY625號(2021年11月25日復(fù)核)報告，報告致委托方函：“因被征收人提出復(fù)核申請，于2021年11月25日我公司入戶復(fù)核評估。評估結(jié)果以本報告為準(zhǔn)，即原評估報告（臨邦泰房評字(2020）第0417-DY625號)、臨邦泰房評字(2020)第0417-DY625號（復(fù)核）作廢。經(jīng)我方評估人員在現(xiàn)場勘查和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，進行詳細測算評估，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價格因素進行綜合分析，確定估價對象于價值時點2019年10月15日的評估征收價值為：人民幣1919337.4元，詳見分戶評估報告書”。報告送達原告后，原告認(rèn)為價格太低，要求按每平方米18000元予以評估補償，不同意調(diào)解。
以上事實，有原、被告提交的相關(guān)書面證據(jù)、陳述及庭審筆錄所證實，均已質(zhì)證并收集記錄在卷。
法院判決
本院認(rèn)為，本案審理焦點為被告平邑縣人民政府作出的平房征補決【2021】10號房屋征收補償決定（以下簡稱被訴補償決定）是否合法。被訴補償決定的核心內(nèi)容是被征收房屋的價值，對被征收房屋價值的評估是作出被訴補償決定的重要依據(jù)。本案中，原告認(rèn)為被告作出的被訴補償決定不合法的主要理由是：
一、涉案評估機構(gòu)選定程序違法；
二、被訴補償決定所給予的補償遠低于周邊類似房地產(chǎn)市場價格。
關(guān)于涉案評估機構(gòu)選定程序是否違法。
因被告平邑縣人民政府公布的《平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造國有土地上房屋征收與補償方案》適用于平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造征收范圍內(nèi)的所有被征收人，本案涉案房屋亦位于該征收范圍內(nèi)，故對該征收范圍內(nèi)房屋評估機構(gòu)的選定也適用于本案涉案房屋。在另案陳某訴請撤銷平邑縣人民政府補償決定一案中，本院一審已作出(2020)魯13行初413號行政判決，確認(rèn)該征收范圍內(nèi)房屋評估機構(gòu)的選定程序合法，案經(jīng)山東省高級人民法院二審作出(2021)魯行終1172號行政判決，駁回陳某的上訴，維持一審判決。因此，本案涉及的評估機構(gòu)的選定程序已由生效判決確認(rèn)合法有效且適用于本案，本院對此不再予以審查。
關(guān)于被訴補償決定所給予的補償?shù)陀谥苓咁愃品康禺a(chǎn)市場價格問題。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
本案中，被告平邑縣人民政府作出被訴補償決定的主要依據(jù)是臨邦泰房評字(2020)第0417-DY625號《房地產(chǎn)估價報告》（復(fù)核），該復(fù)核報告是按照一般住宅標(biāo)準(zhǔn)予以評估。
而根據(jù)本案查明的事實，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，面積75.2平方米，位于平邑縣浚河小區(qū)沿街，并辦理了平國用(2000)字第369號國有土地使用證，涉案房屋系三層沿街商鋪，面積共計225.6平方米，雖未辦理房屋登記，但其實際使用功能為經(jīng)營性用房，與原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，均按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評估補償。被告亦認(rèn)可其對原告的房屋是按照一般住宅予以評估補償，主要原因是原告未辦理產(chǎn)權(quán)證。雖然對被征收房屋的補償應(yīng)當(dāng)按照法定登記性質(zhì)予以補償，但對于因歷史等原因未辦理房屋登記的，被告應(yīng)予調(diào)查被征收房屋的實際用途，對于實際功能為經(jīng)營性用房的房屋，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實際用途，結(jié)合其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限等實際情況給予適當(dāng)補償。
因此，被告未考慮涉案房屋的實際用途為經(jīng)營性用房，其依照完全按照普通住宅予以評估的評估報告予以補償，有失公平，不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定。
法院判決
綜上，被告平邑縣人民政府作出的被訴補償決定事實不清，主要證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（一）項的規(guī)定，判決如下：
撤銷被告平邑縣人民政府2021年4月30日作出平房征補決【2021】10號房屋征收補償決定書。
案件受理費50元由被告平邑縣人民政府負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級人民法院。
