商品房預售合同約定延期交房違約金比例，法院會支持多少？

在商品房預售中，買賣雙方往往會約定在買受人履約完畢，出賣人延期交房的情況下，出賣人應向買受人支付一定比例的違約金（一般實踐情況中會約定房屋總價款的日萬分之一至日萬分之五的違約金）。那么延期交房違約金的比例法院會支持多少呢，先看看相關法律條文的規(guī)定：

《民法典》第584條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)，如果合同約定的違約金過低,不足以彌補實際損失的,依據(jù)合同法的規(guī)定是可以向法院請求增加賠付額。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

根據(jù)上述條款的規(guī)定，法院支持買受人在出賣人延期交房時按照合同約定或者相關法律規(guī)定要求出賣人違約金，雖然相關司法解釋有明確規(guī)定，約定違約金過高需要下調(diào)，約定違約金過低也可以要求增加，但是卻沒有給出一個明確的標準，下面我們通過幾個案例看看司法實踐中法院一般會支持的延期交房違約金的比例：

案例1：出賣人交房行為不符合合同約定及法律規(guī)定，買受人有權拒絕接收房屋，后達到收房標準后交房屬于延期交房，法院判決按照房屋總價款的日萬分之一計算違約金。

案號：(2021)魯01民終2481號 王某、張某與濟南市某置業(yè)公司商品房預售合同糾紛案

關于延期交房違約金的比例，濟南市中級人民法院認為：

王某、張某與該公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方應按合同約定履行各自義務。該公司在此之前的交房行為不符合合同約定及法律規(guī)定，王某、張某于2019年10月20日實際收房，逾期交房違約金應計算至實際收房之日。涉案房屋的逾期交房違約金，應以1292981元為基數(shù)，按照日萬分之一的標準，自2018年1月31日起計算至2019年10月20日止，共計81069元。

案例2：在商品房預售中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的延期交房違約金比例過低，不足以彌補損失，買受人要求予以上調(diào)的，法院應當準予調(diào)整。

案號：（2020）魯01民終9336號 濟南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與殷某商品房預售合同糾紛案

關于延期交房違約金的計算方式以及上調(diào)標準，濟南市中級人民法院認為：

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，雙方關于出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之0.1的違約金約定過低，應予以調(diào)整。雙方均同意按照評估結論計算違約金，故一審法院據(jù)此支持殷曉的訴訟請求。自2018年10月1日至2020年5月30日的違約金為：住宅27798.12元（0.4867元/㎡/日×93.94㎡×608天），儲藏室2105.63元（0.24元/㎡/日×14.43㎡×608天），車位5441.6元（8.95元/個×608天），共計35345.35元，其后的違約金按照評估結論計算。

案例3：在商品房預售中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的延期交房違約金比例過高，出賣人要求予以下調(diào)的，法院應當準予調(diào)整。

案號：（2021）魯01民終1071號 山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與林某商品房銷售合同糾紛案

關于延期交房違約金的計算方式以及上調(diào)標準，濟南市中級人民法院認為：

關于違約金數(shù)額，林某主張按合同約定每天以所交購房款140萬元的千分之一計算，至2020年9月30日為17萬元；該房地產(chǎn)公司主張約定明顯過高，要求一審法院參照其提交的商鋪租賃合同約定的租金（每年每平方米240元，面積450平方米）標準計算違約金。經(jīng)審查，雙方約定的違約金合每天1400元，確實過高，經(jīng)釋明，林某同意參照上述租金計算損失，并以此為基數(shù)確定違約金標準。

案例4：出賣人在合同約定的交房日期未按時交房，后達到收房標準后交房，屬于延期交房，法院判決按照涉案房屋評估租金計算違約金。

案號：（2020）魯01民終8026號 山東某工程集團公司與于某商品房預售合同糾紛案

關于延期交房違約金的比例，濟南市中級人民法院認為：

本案中，雙方簽訂的商品房買賣合同約定該公司逾期交房超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人一次性向買受人支付已交付房價款0.5%的違約金。于某主張約定的逾期交房違約金低于該公司逾期交房給其造成的損失，要求增加違約金，并申請評估機構對案涉房屋逾期交房期間的租金價值進行評估，以此標準作為其租金損失，并主張以此租金損失確定違約金數(shù)額，于某該主張，符合上述法律規(guī)定，法院予以支持。

從上面幾個案例中可以看出，雖然相關法律及其司法解釋對于延期交房違約金比例沒有特別的標準，但是在濟南地區(qū)，濟南中院以及其他基層法院對于延期交房違約金的計算標準以及比例認定比較明確，計算標準一般是在日萬分之三以下。除非出賣人惡意延期交房，法院為了以示懲罰，判決以日萬分之三為計算標準來計算違約金，大多數(shù)情況下法院比較支持日萬分之一左右的延期交房違約金的計算標準。此外，委托評估機構對于涉案房屋進行租金評估，根據(jù)評估的租金來計算延期交房違約金，也是法院比較常用的一種計算標準。

雖然買受人有權通過法律手段來維護自己的合法權益，從而解決自己在買房過程中碰見的糾紛，但是也需要注意以下幾點，做到更有效維權與避坑。

1.維權前先搞清楚延期交房原因

包括:不可抗力因素;政府政策影響；開發(fā)商實力不行;建筑方和開發(fā)商有糾紛，施工中止;因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房;開發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過有關驗收部門組織驗收合格等情況。

2.按合同約定索賠或退房

一般商品房買賣合同中都對延期交房有相應的時間和違約金的約定。常見約定:在延期不超過一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應的違約金，合同繼續(xù)履行。延期超過一定天數(shù)后，買受人有權解除合同。

購房者選擇解除合同的，也可要求開發(fā)商支付違約金。支付違約金或賠償損失都是對違約方違約行為造成對方損失的賠償，解除合同后，一方仍然會存在損失，比如購房款利息的損失，此類損失應當賠償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

3.購房時注意規(guī)避期房風險

在簽訂合同時一定要明確約定違約責任，且違約金約定不宜過低，也不宜過高。因為，在期房交易中購房者是處于相對弱勢的一方，一旦交錢之后一切的主動權都會轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一邊。若在延期交房的違約責任問題上沒有一個明確的處理方式來保障利益的話，購房者就很容易成為受害者。所以，要在合同中依照相關法律規(guī)定明確約定一個比較合適違約金比例。