《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

      《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，1月21日溫家寶總理以第590號國務(wù)院令公布并實施。
　　要感謝溫總理。歷經(jīng)近4年時間的反復(fù)與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實施了。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測這部法條何時出臺，我的答案是就看溫總理的意愿，因為舊條例的廢止與新條例的出臺可謂箭在弦上不得不發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在看來，這個121的日期選擇也是大有深意的。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會公開征求意見。
　　2007年12月14日上午９時，溫家寶總理主持召開第200次常務(wù)會議，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是第一項議題。
　　會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時間長一些，但這是對國家、對人民負(fù)責(zé)?！?br/>　　根據(jù)常務(wù)會議的要求，國務(wù)院法制辦及有關(guān)部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開各種形式的座談會，分別聽取了地方及其有關(guān)部門、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見，多次召開專家論證會和部門協(xié)調(diào)會，并對條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》。
　　2010年1月29日，國務(wù)院法制辦公布了這個征求意見稿，征求社會各界意見，引起社會各界高度關(guān)注。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。國務(wù)院有關(guān)部門對反饋的意見和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設(shè)用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及被拆遷人多次座談，請經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家進(jìn)行論證，除有關(guān)部門研究討論會議外，召開各類座談會、論證會43次，1070多人次參加討論。
　　2010年12月15日，國務(wù)院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會各界征求意見。收到意見37898條。
　　行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對這部新條例普遍寄以厚望。因為原有的《城市房屋拆遷管理條例》（俗稱國務(wù)院305號令）事實上已經(jīng)成了一部惡法。
　　2011年1月，國務(wù)院匆匆發(fā)布了房屋征收與補(bǔ)償條例，主要對條例的第二次征求意見稿進(jìn)行了修改補(bǔ)充。問題是第二次征求意見稿公布后，產(chǎn)生了較大的社會爭議。民眾對未來的條例終止“血拆”的期待很高，對負(fù)責(zé)修訂條例的政府部門也產(chǎn)生了無形的壓力。近年來，政府“吃力不討好”的現(xiàn)象屢見不鮮；法律政策的出臺不僅沒有帶來社會喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現(xiàn)象，根源是出臺的政策或法律和社會預(yù)期落差太大。
　　當(dāng)然，我們看出10年一個輪回，因為1991年3月22日的《城市房屋拆遷管理條例》就是實行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現(xiàn)有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現(xiàn)在的政府征收模式。大家對這一模式都不熟悉，所以在廈門的學(xué)習(xí)，就我看來是最認(rèn)真的一個班！
　　我們還要感謝那些釘子戶！為了中國的拆遷立法實踐，他們用自己的生命和鮮血為代價！他們才是這部法律的最終推動者！從2004年初的湖南嘉禾縣“誰影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區(qū)的拆遷引發(fā)了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬載縣書記的“如果沒有我們這些縣委書記這樣干(拆遷)，你們這些知識分子吃什么?！币宦窋?shù)來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數(shù)媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個時候，在這個場合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應(yīng)該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們曾經(jīng)采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護(hù)自己的家園，保護(hù)自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗?fàn)?，讓一部惡法消亡，一部新法誕生。
　　講一下這部法條的立法指導(dǎo)思想，這也是國務(wù)院法制辦答記者問時總結(jié)的。
　　一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。
　　二是通過明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎勵措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。
　　三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。
　　國有土地上的房屋征收三環(huán)節(jié)：
　　1、征收決定；
　　2、補(bǔ)償；
　　3、搬遷。
　　重點講一下房屋征收的基本程序（23個步驟）
　　第一步，由用地單位提出用地申請，然后政府負(fù)責(zé)征收。
　　這也是我們當(dāng)前土地運作的主要模式。
　　國有土地上的房屋征收六要素：
　　1、只有“為了公共利益的需要”，才能實施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
　　2、房屋征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行；
　　3、房屋征收的主體只能是政府；
　　4、房屋征收應(yīng)當(dāng)依法給予被征收人補(bǔ)償；
　　5、被征收人的居住條件依法受保障；
　　6、征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?br/>　　第二步，是符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃。
　　由發(fā)改部門負(fù)責(zé)編制。但我們是計劃不如變化快。在人代會的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃》要寫入上述內(nèi)容。當(dāng)然，因為現(xiàn)在我們區(qū)的兩會已經(jīng)于2011年1月18日開過去了，《佛山市禪城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》已經(jīng)通過，今年的征收可能要協(xié)調(diào)由人大常委會按《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃》的修改程序把今年計劃征收的土地納入規(guī)劃，也只能作為權(quán)宜之計。
　　第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。
　　這項工作由國土部門負(fù)責(zé)編制。
　　第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。
　　由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制。
　　第五步，是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。
　　這一條比較重要，因為我們當(dāng)前大多數(shù)工程都是舊城區(qū)改建。
　　國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。
　　大家都知道，蓋房子特別是實施保障性安居工程，有幾個必須保障：第一個是土地供應(yīng)要有保證，沒有地的話，房子沒處建。第二個就是資金的保障，因為這么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個就是生產(chǎn)能力的保障，比如我們的建筑材料，我們的施工機(jī)械、施工人員，就是說我們有能力在一定時間內(nèi)去完成這么大的工程量。
　　盡管目前我區(qū)具體指標(biāo)還沒下達(dá)，但我原來估算應(yīng)該不少于3000套（現(xiàn)初步指標(biāo)是4000套）。在我們這個城區(qū)只有72平方公里的地方，也就是說，今后的征收任務(wù)更重。
　　國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展2011年度計劃已經(jīng)在人代會上通過了，我們不知道是否寫入了上述內(nèi)容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究。
　　這幾步就是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。
　　第六步，是房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。其實，在房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時應(yīng)該也有個入戶調(diào)查。因為沒有調(diào)查就沒有方案的擬定。
　　當(dāng)然，后面我還要講到第十五條，相比這里只是初步調(diào)查，可以單方面行動，可以不公開進(jìn)行，可以相對粗疏一點。
　　這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條的規(guī)定。
　　這里出現(xiàn)了征收部門。
　　房屋征收部門到底是行政機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，到底新設(shè)部門還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級機(jī)密。因為這是領(lǐng)導(dǎo)決定的，不是我們能左右的事。
　?。ㄒ唬┓课菡魇张c補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府
　　（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實施主體是房屋征收部門
　?。ㄈ┱渌嘘P(guān)部門依照法定職權(quán)和職責(zé)分工，相互配合，作好工作
　?。ㄋ模┱⒎课菡魇詹块T以及其他有關(guān)部門的法定職責(zé)分解
　　1、市、縣級人民政府的職責(zé)（24項）
　　2 、房屋征收部門的職責(zé)（12項）
　　3 、市、縣級人民政府其他有關(guān)部門的職責(zé)（9項）
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
　　（一）“委托”不是必須的
　?。ǘ拔小钡男再|(zhì)和形式：行政法上的委托，書面委托
　　（三）房屋征收實施單位的性質(zhì)：不一定。
　?。ㄋ模┓课菡魇諏嵤﹩挝徊恍枰匈Y質(zhì)
　?。ㄎ澹┓课菡魇諏嵤﹩挝徊坏靡誀I利為目的
　?。┓课菡魇詹块T對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任
　　我們不計算前面的前期工作，只從這里計算，假設(shè)房屋征收部門擬定出征收補(bǔ)償方案的時間為2011年4月1日。
　　第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補(bǔ)償方案報市、縣級人民政府。
　　注意，這里是縣級人民政府，所以我們區(qū)政府自然在內(nèi)。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問題。當(dāng)然，也不能埋怨我們法律人吵架，主要是因為法律沒制定好。
　　我們假定征收部門效率特別高，當(dāng)天擬就當(dāng)天就報區(qū)政府，政府收到的時間是2011年4月1日。
　　第八步，政府公布及逐一征求意見。
　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。
　　征求意見期限不得少于30日。
　　我們就算一天不耽誤，剛剛報給區(qū)政府，政府一邊組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布。
　　這里的公布從理論上講，除了布告、網(wǎng)絡(luò)、媒體等形式，應(yīng)當(dāng)書面通知被征收人及相法當(dāng)事人，所以我叫逐一通知。
　　《中華人民共和國行政復(fù)議法實施條例》第十五條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為,依法應(yīng)當(dāng)向有關(guān)公民、法人或者其他組織送達(dá)法律文書而未送達(dá)的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。
　　這個時間已經(jīng)是2011年的5月1日。
　　第九步，是政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況。
　　這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條的規(guī)定。
　　我們假設(shè)這個過程用一周（5個工作日），不考慮法定節(jié)假日等時間扣除，時間是2011年的5月8日。
　　第十步，是聽證會。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
　　這也不是新鮮的規(guī)定。
　　2004年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。
　　目前尚未有專門規(guī)定，我們參照《行政許可法》來執(zhí)行。
　　《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會公告，并舉行聽證。
　　第四十八條，聽證按照下列程序進(jìn)行：
　?。ㄒ唬┬姓C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關(guān)系人，必要時予以公告；
　?。ǘ┞犠C應(yīng)當(dāng)公開舉行；
　?。ㄈ┬姓C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請人、利害關(guān)系人認(rèn)為主持人與該行政許可事項有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請回避；
　　（四）舉行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應(yīng)當(dāng)提供審查意見的證據(jù)、理由，申請人、利害關(guān)系人可以提出證據(jù)，并進(jìn)行申辯和質(zhì)證；
　?。ㄎ澹┞犠C應(yīng)當(dāng)制作筆錄，聽證筆錄應(yīng)當(dāng)交聽證參加人確認(rèn)無誤后簽字或者蓋章。
　　我們知道，現(xiàn)行的聽證會從報名到舉行時間是不少于30日。
　　這樣我們不計算大小月，2011年的6月9日。
　　第十一步，是根據(jù)聽證會情況修改方案。
　　行政許可法第四十八條行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定。
　　這里面是根據(jù)聽證筆錄，所以筆錄很重要。
　　我們這個期間不計算。
　　第十二步，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
　　2010年5月25日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，明確城鎮(zhèn)房屋拆遷,必須嚴(yán)格依法規(guī)范進(jìn)行,必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)确矫娴囊庠?。立項前要組織專家論證,廣泛征求社會各界特別是被拆遷人的意見,并進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。對于沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險評估或群眾意見較大的項目,沒有建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和拆遷計劃,以及拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實的項目,一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。
　　這個緊急通知最大的亮點之一就是設(shè)立了社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序，把社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。
　　當(dāng)前，尚無中介機(jī)構(gòu)可以作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，主要就是由土地儲備中心寫一個證明，就說明做過了。這無疑是不負(fù)責(zé)任的。
　　其實，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告應(yīng)當(dāng)從項目概況、項目合法性、合理性、風(fēng)險性、安全性、可行性六個方面對拆遷過程中可能誘發(fā)的諸多社會風(fēng)險做出評估，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備。
　　我個人認(rèn)為社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告可以用政府常務(wù)會議紀(jì)要代替。
　　理由是：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。
　　既然規(guī)定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定，我們現(xiàn)在不管被征收人數(shù)量多少，都一概上政府常務(wù)會議，這樣是不是就可以不用再作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告？因為政府常務(wù)會議也要討論社會穩(wěn)定風(fēng)險。當(dāng)然，這只是我個人的見解。
　　第十三步，征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。
　　第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定。
　　根據(jù)第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。
　　所以以后不存在地的訴訟了。我們只說房，地隨房走。
　　我們假設(shè)在2011年的6月9日聽證后，政府常務(wù)會議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。
　　第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。
　　公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
　　2011年6月11日發(fā)出政府公告。
　　行政復(fù)議是60日，行政訴訟是3個月。
　　另外,還有個搬遷期限，一般就是15天。
　　關(guān)于公告中的訴權(quán)告示，這個我們是有過教訓(xùn)的。
　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。復(fù)議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。
　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計算。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。
　　因此，如果不告知起訴期限，會很麻煩。
　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財產(chǎn)擔(dān)保。
　　我們知道，我們就用這一條，在當(dāng)事人起訴時，采用了先予執(zhí)行。當(dāng)然，現(xiàn)在老百姓也聰明了。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
　　理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機(jī)強(qiáng)拆了。
　　確定的搬遷日期是2011年6月26日。
　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十八條，行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。
　　理論上講，就是從2011年9月11日計算，180天內(nèi)，最遲約在2012年3月11日之前提出。
　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十四條，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間最后一日起計算；法律文書中沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達(dá)當(dāng)事人之日起計算。
　　粗略計算，政府最快可以強(qiáng)制執(zhí)行的時間是2011年9月26日。
　　當(dāng)然，這個征收決定不是關(guān)鍵的，可執(zhí)行的主要是補(bǔ)償決定。
　　第十六步，房屋征收部門組織調(diào)查登記。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
　　這里強(qiáng)調(diào)的是：調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
　　法律中規(guī)定被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。
　　一般認(rèn)為這種義務(wù)不能強(qiáng)制，只能認(rèn)為由于你不配合，我認(rèn)為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應(yīng)當(dāng)禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補(bǔ)償你！當(dāng)然，這只是個別法官的觀點！現(xiàn)在沒有好辦法，只能想盡千方百計、費盡千言萬語、不畏千難萬險、踏遍千山萬水讓他配合你。
　　第十七步，房屋征收部門向有關(guān)部門出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知。
　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項（不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費用的行為）書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
　　這里有個時點“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。
　　一般認(rèn)為這個一年是除斥期間，不能延長，中斷。
　　第十八步，補(bǔ)償。
　　這是關(guān)鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為補(bǔ)償不如他老人家的意愿。人民內(nèi)部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r值的補(bǔ)償；第十九條強(qiáng)調(diào)，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。第二十條　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；
　?。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。可惜我們都沒有做到。第二十三條　對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問題。
　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
　　什么叫補(bǔ)助？法律上沒有明確規(guī)定，一般對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補(bǔ)償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現(xiàn)在提高到了15平方米，那就按15平方米來補(bǔ)助。
　　獎勵不是補(bǔ)償。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。上海為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設(shè)置各個獎期，根據(jù)搬遷的早晚，進(jìn)行獎勵。如第一期，在動遷開始三個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。當(dāng)然，還可以“發(fā)動群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個樓棟、一坐樓、一個小區(qū)再行獎勵。還有上海市的全民投票，一人反對則10年不納入改造。
　　財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：一、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。
　　第十九步，提供周轉(zhuǎn)房，置換房，安置房。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第二十步，對房屋進(jìn)行認(rèn)定。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條：市、　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。
　　最高法院（1999）行終字第20號判決書首次在司法審查中運用了行政法比例原則作出判決。
　　1993年4月，哈爾濱市同利實業(yè)公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機(jī)構(gòu)改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請翻擴(kuò)建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號（原138號）院內(nèi)的兩層樓房。（院內(nèi)原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內(nèi)一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（簡稱匯豐公司）達(dá)成房屋買賣協(xié)議，簽定了《房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關(guān)契稅費用，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號樓，用地面積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥）字第2號建設(shè)用地許可證批準(zhǔn)建設(shè)用地211.54平方米，建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請擴(kuò)建改造中央大街108號樓。申請增建4層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復(fù)的情況下，匯豐公司依據(jù)同利公司取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號院內(nèi)原有2層建筑（建筑面積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號臨街原有3層建筑（建筑面積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、后退2.2米為7、8層、從8層再后退4.4米為9層（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。 1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號行政處罰決定中，責(zé)令匯豐公司：1、拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。2、拆除108號院內(nèi)地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。
　　黑龍江省高級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數(shù)量。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。
　　最高人民法院在判決書中寫道：“……訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護(hù)建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務(wù)院批準(zhǔn)的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關(guān)于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風(fēng)貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃局所作的處罰決定應(yīng)針對影響的程度，責(zé)令匯豐公司采取相應(yīng)的改正措施，既要保證行政管理目標(biāo)的實現(xiàn)，又要兼顧保護(hù)相對人的權(quán)益，應(yīng)以達(dá)到行政執(zhí)法目的和目標(biāo)為限，盡可能使相對人的權(quán)益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決認(rèn)定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額，但同樣達(dá)到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設(shè)行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務(wù)樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對中央大街的規(guī)劃要求，達(dá)到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無不當(dāng)?！?br/>　　比例原則，亦稱禁止過度原則，必學(xué)界通說認(rèn)為，比例原則包含適當(dāng)性原則、必要性原則和相當(dāng)性原則三個子原則。行政法中比例原則是指行政權(quán)力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，行政主體還必須選擇對人民侵害最小的方式進(jìn)行。比例原則對我國行政法治建設(shè)具有很強(qiáng)的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。
　　第二十一步，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
　　補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
　　這個補(bǔ)償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭議。
　　政府為了公共利益，可以對國有土地上單位和個人的房屋進(jìn)行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。
　　而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
　　顯而易見，行政機(jī)關(guān)為了公共利益的需要，對行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對人之間設(shè)立、變更、消滅行政法律關(guān)系的合意。
　　該《條例》25條同時規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。結(jié)合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復(fù)議。
　　第二十二步，政府作出補(bǔ)償決定。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
　　一般來說，簽約期是3個月。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一個搬遷期限15天。
　　這里又有個復(fù)議和訴訟。
　　初步算來，最快的可以申請強(qiáng)制執(zhí)行時間是2011年12月26日。
　　第二十三步，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。
　　所有這些都對我們的工作提出了更快、更高、更強(qiáng)的要求。
　　諸位同仁，面對征收，面對中國特色社會主義法律體系已經(jīng)形成的客觀事實，我們只能“拿法律當(dāng)擋箭牌”。