最高院民一庭：因賣房人違約而遭遇限購，可否要求賣方賠償損失？

購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行

問：2010年，張某通過房屋中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌鰞r格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，一直未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實施細(xì)則出臺，按限購政策張某喪失了購房資格?，F(xiàn)在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，該案應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：為遏制當(dāng)前一、二線城市及部分三、四線城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快，國家出臺了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級且陸續(xù)出臺，實務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。

本案中，由于張某被認(rèn)定為限購對象，不具備購房的主體資格。依據(jù)《民法典》第五百八十條第二款規(guī)定，“有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)”，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。

不過，結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。

因此，對張某請求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實基礎(chǔ)上予以保護。